Tato diplomová práce se zaměřuje na problematiku rezervačních smluv v realitních transakcích. Cílem této práce bylo vymezit pojem a obsah rezervačních smluv, jejich funkci a prakticky významné dělení. V návaznosti na to jsou řešeny některé specifické otázky, které se vztahují k problematice rezervačních smluv. Zmínit lze například vzájemnou závislost smluv obsažených v rezervační smlouvě nebo splatnost provize v případě obstarání příležitosti k uzavření smlouvy.
V práci je provedena kritická analýza judikatury Nejvyššího soudu, která se týká rezervačních smluv před účinností zákona o realitním zprostředkování. Zvláštní pozornost je věnována případům tzv. propadnutí rezervačního poplatku a interpretaci těchto situací soudy.
Poslední kapitola práce se zaměřuje na aplikaci zákona o realitním zprostředkování na rezervační smlouvy. Klíčovým úkolem bylo posoudit, zda rezervační smlouva může být smlouvou o realitním zprostředkování a za jakých konkrétních podmínek. Dále je zkoumána možnost analogické aplikace vybraných ustanovení zákona na rezervační smlouvy. Na závěr je provedena analýza, zda smlouva o smlouvě budoucí spadá do kategorie smlouvy realitní.
Anotace v angličtině
This thesis focuses on the issue of reservation contracts in real estate transactions. The aim of this study was to define the concept and content of reservation contracts, their function and practically significant division. Following this, some specific questions related to the issue of reservation contracts are addressed. One can mention, for example, the mutual dependence of the contracts contained in the reservation contract or the payment of the commission in the case of providing an opportunity to conclude a contract.
The thesis contains a critical analysis of the Supreme Court's jurisprudence, which refers to reservation contracts prior to the effectiveness of the Real Estate Brokerage Act. Special attention is paid to cases of so-called forfeiture of the reservation fee and the interpretation of these situations by the court.
The final chapter of the thesis focuses on the application of the Real Estate Brokerage Act to reservation agreements. The key objecitve was to assess whether a reservation agreement can be considered a real estate brokerage contract and under what specific conditions. Furthermore, the possibility of analogical application of selected provisions of the law to reservation agreements is examined. Lastly, an analysis is conducted to determine whether a contract for a future contract falls within the category of real estate contracts.
Klíčová slova
rezervační smlouva, realitní transakce, zprostředkování, smlouva o zprostředkování, rezervační poplatek, propadnutí rezervačního poplatku, smluvní pokuta, zákon o realitním zprostředkování, smlouva o realitním zprostředkování, realitní smlouva, smlouva o smlouvě budoucí, obstarání příležitosti k uzavření smlouvy
Klíčová slova v angličtině
reservation agreement, real estate transactions, brokerage, brokerage agreement, reservation fee, forfeiture of reservation fee, contractual penalty, Real Estate Brokerage Act, real estate brokerage agreement, real estate contract, contract for a future contract, securing an opportunity to conclude a contract
Rozsah průvodní práce
59 s. (119 838 znaků)
Jazyk
CZ
Anotace
Tato diplomová práce se zaměřuje na problematiku rezervačních smluv v realitních transakcích. Cílem této práce bylo vymezit pojem a obsah rezervačních smluv, jejich funkci a prakticky významné dělení. V návaznosti na to jsou řešeny některé specifické otázky, které se vztahují k problematice rezervačních smluv. Zmínit lze například vzájemnou závislost smluv obsažených v rezervační smlouvě nebo splatnost provize v případě obstarání příležitosti k uzavření smlouvy.
V práci je provedena kritická analýza judikatury Nejvyššího soudu, která se týká rezervačních smluv před účinností zákona o realitním zprostředkování. Zvláštní pozornost je věnována případům tzv. propadnutí rezervačního poplatku a interpretaci těchto situací soudy.
Poslední kapitola práce se zaměřuje na aplikaci zákona o realitním zprostředkování na rezervační smlouvy. Klíčovým úkolem bylo posoudit, zda rezervační smlouva může být smlouvou o realitním zprostředkování a za jakých konkrétních podmínek. Dále je zkoumána možnost analogické aplikace vybraných ustanovení zákona na rezervační smlouvy. Na závěr je provedena analýza, zda smlouva o smlouvě budoucí spadá do kategorie smlouvy realitní.
Anotace v angličtině
This thesis focuses on the issue of reservation contracts in real estate transactions. The aim of this study was to define the concept and content of reservation contracts, their function and practically significant division. Following this, some specific questions related to the issue of reservation contracts are addressed. One can mention, for example, the mutual dependence of the contracts contained in the reservation contract or the payment of the commission in the case of providing an opportunity to conclude a contract.
The thesis contains a critical analysis of the Supreme Court's jurisprudence, which refers to reservation contracts prior to the effectiveness of the Real Estate Brokerage Act. Special attention is paid to cases of so-called forfeiture of the reservation fee and the interpretation of these situations by the court.
The final chapter of the thesis focuses on the application of the Real Estate Brokerage Act to reservation agreements. The key objecitve was to assess whether a reservation agreement can be considered a real estate brokerage contract and under what specific conditions. Furthermore, the possibility of analogical application of selected provisions of the law to reservation agreements is examined. Lastly, an analysis is conducted to determine whether a contract for a future contract falls within the category of real estate contracts.
Klíčová slova
rezervační smlouva, realitní transakce, zprostředkování, smlouva o zprostředkování, rezervační poplatek, propadnutí rezervačního poplatku, smluvní pokuta, zákon o realitním zprostředkování, smlouva o realitním zprostředkování, realitní smlouva, smlouva o smlouvě budoucí, obstarání příležitosti k uzavření smlouvy
Klíčová slova v angličtině
reservation agreement, real estate transactions, brokerage, brokerage agreement, reservation fee, forfeiture of reservation fee, contractual penalty, Real Estate Brokerage Act, real estate brokerage agreement, real estate contract, contract for a future contract, securing an opportunity to conclude a contract
Zásady pro vypracování
Za téma své diplomové práce jsem si vybral rezervační smlouvu v realitních transakcích. Rezervační smlouva je v realitních transakcích velmi užívaným smluvním typem, zejména jsou-li realizovány za účasti realitního zprostředkovatele. Strany realitní transakce se prostřednictvím rezervační smlouvy zpravidla zavazují k povinnosti uzavřít v budoucnu cílovou (realitní) smlouvu, aniž by si často uvědomovali, jaké následky to pro ně může mít. Tato povinnost je utvrzována prostřednictvím smluvní pokuty, která je častým předmětem sporů z těchto smluv.
Téma považuji za vhodné s ohledem na jeho proměnlivý judikaturní vývoj. Problematika rezervačních smluv je rovněž aktuální, jelikož se jí dotýká (relativně nová) právní úprava obsažená v zákoně č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů. V rámci diplomové práce se budu zabývat pojmem rezervační smlouvy a typy rezervačních smluv, které se v praxi vyskytují. Dále bych se chtěl věnovat dalším praktickým otázkám, které v souvislosti s používáním rezervačních smluv vyvstávají. Lze rezervační smlouvu považovat za smlouvu o smlouvě budoucí? Jaký je vztah mezi rezervační smlouvou a zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a jaká ustanovení tohoto zákona jsou na rezervační smlouvu aplikovatelná? Konečně bych se v rámci své práce zabýval otázkou zajištění povinností z rezervační smlouvy, a to zejména v kontextu judikatury Nejvyššího soudu ČR.
Zásady pro vypracování
Za téma své diplomové práce jsem si vybral rezervační smlouvu v realitních transakcích. Rezervační smlouva je v realitních transakcích velmi užívaným smluvním typem, zejména jsou-li realizovány za účasti realitního zprostředkovatele. Strany realitní transakce se prostřednictvím rezervační smlouvy zpravidla zavazují k povinnosti uzavřít v budoucnu cílovou (realitní) smlouvu, aniž by si často uvědomovali, jaké následky to pro ně může mít. Tato povinnost je utvrzována prostřednictvím smluvní pokuty, která je častým předmětem sporů z těchto smluv.
Téma považuji za vhodné s ohledem na jeho proměnlivý judikaturní vývoj. Problematika rezervačních smluv je rovněž aktuální, jelikož se jí dotýká (relativně nová) právní úprava obsažená v zákoně č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů. V rámci diplomové práce se budu zabývat pojmem rezervační smlouvy a typy rezervačních smluv, které se v praxi vyskytují. Dále bych se chtěl věnovat dalším praktickým otázkám, které v souvislosti s používáním rezervačních smluv vyvstávají. Lze rezervační smlouvu považovat za smlouvu o smlouvě budoucí? Jaký je vztah mezi rezervační smlouvou a zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a jaká ustanovení tohoto zákona jsou na rezervační smlouvu aplikovatelná? Konečně bych se v rámci své práce zabýval otázkou zajištění povinností z rezervační smlouvy, a to zejména v kontextu judikatury Nejvyššího soudu ČR.
Seznam doporučené literatury
KŘÍŽ, Josef, POROD, Jakub, HORNÍK Jiří a kol. Zákon o realitním zprostředkování. Komentář. Praha: Wolters Kluwer, 2022, 212 s.
SYRUČEK, Vladimír, SABOTINOV, Vencislav. a kol. Realitní právo. Nemovitosti v realitní praxi. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2020, 1263 s.
PHILIPPI, Tomáš. Zákon o realitním zprostředkování. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2020, 147 s.
SLANINA, Lukáš, PAZDERA, Michal, GRYGAR, Tomáš. Zákon o realitním zprostředkování. Praktický komentář. Praha: Leges, 2020, 164 s.
PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (1. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2022, 3352 s.
PILÍK, Václav, SEDLÁČEK, Miroslav, NOVÝ, Dalibor a kol. Smlouvy přípravného druhu. 2 vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2019, 256 s.
SEDLÁČEK, Jaromír. Obligační právo. Díl 1. Reprint. Praha: Wolters Kluwer, 2010, 323 s.
ROUČEK, František, SEDLÁČEK, Jaromír. Komentář k Československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Svazek IV. Praha: Codex Bohemia, 1998, 866 s.
HULMÁK, Milan a kol.: Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, 1335 s.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2022 sp. zn. 33 Cdo 72/2021.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2020, sp. zn. 33 Cdo 3279/2020 .
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 2020, sp. zn. 272/2020.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2022, sp. zn. 611/2022.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 21. 6. 2018, sp. zn. 671/2017.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002.
Rozhodnutí Městského soud v Praze ze dne 3. 2. 2022, sp. zn. 53 Co 388/2021-81.
Seznam doporučené literatury
KŘÍŽ, Josef, POROD, Jakub, HORNÍK Jiří a kol. Zákon o realitním zprostředkování. Komentář. Praha: Wolters Kluwer, 2022, 212 s.
SYRUČEK, Vladimír, SABOTINOV, Vencislav. a kol. Realitní právo. Nemovitosti v realitní praxi. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2020, 1263 s.
PHILIPPI, Tomáš. Zákon o realitním zprostředkování. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2020, 147 s.
SLANINA, Lukáš, PAZDERA, Michal, GRYGAR, Tomáš. Zákon o realitním zprostředkování. Praktický komentář. Praha: Leges, 2020, 164 s.
PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (1. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2022, 3352 s.
PILÍK, Václav, SEDLÁČEK, Miroslav, NOVÝ, Dalibor a kol. Smlouvy přípravného druhu. 2 vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2019, 256 s.
SEDLÁČEK, Jaromír. Obligační právo. Díl 1. Reprint. Praha: Wolters Kluwer, 2010, 323 s.
ROUČEK, František, SEDLÁČEK, Jaromír. Komentář k Československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Svazek IV. Praha: Codex Bohemia, 1998, 866 s.
HULMÁK, Milan a kol.: Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, 1335 s.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2022 sp. zn. 33 Cdo 72/2021.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2020, sp. zn. 33 Cdo 3279/2020 .
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 2020, sp. zn. 272/2020.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2022, sp. zn. 611/2022.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 21. 6. 2018, sp. zn. 671/2017.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002.
Rozhodnutí Městského soud v Praze ze dne 3. 2. 2022, sp. zn. 53 Co 388/2021-81.